Dans un contexte économique de plus en plus volatil, les investisseurs recherchent des solutions de sécurisation et de diversification de leur patrimoine. L'une des stratégies les plus populaires en matière d'investissement immobilier est la combinaison SCPI et SCI. Cette approche permet de bénéficier des avantages de ces deux structures.
SCPI : un ensemble d’immeubles détenus en commun via un placement collectif
La SCPI est une société civile qui se distingue d’une société commerciale. Elle collecte des fonds auprès d’investisseurs (personnes physiques et morales) pour acquérir des immeubles et constituer un portefeuille immobilier destiné à la location. Celui-ci est géré par un professionnel – la société de gestion qui émet des parts dont la souscription est ouverte au grand public et ce, à partir de quelques centaines d’euros seulement.
Les souscripteurs de parts tirent profit des loyers collectés : les dividendes. D’autres véritables atouts sont également issus des SCPI (en savoir plus sur scpi-8. com). Exemple : des rendements attractifs (plus de 4.4% par an en moyenne), une très large gamme de choix (SCPI en démembrement, fiscales, de rendement, de plus-value, ou encore SCPI à capital fixe et à capital variable). Les immeubles proprement dits sont, quant à eux, répartis en différentes typologies (résidences, bureaux, commerces, locaux d’activité, santé, éducation, logistique, loisirs et hôtels). De même, la répartition s’étend sur le plan géographique (SCPI françaises et européennes, voire SCPI monde). En somme, les SCPI sont de nature ultra diversifiées.
SCI : pour une gestion commune des biens
La SCI ou société civile immobilière est une structure juridique permettant à plusieurs associés de détenir et de gérer ensemble des actifs immobiliers en indivision. Il peut s’agir de biens physiques, mais aussi de pierre-papier. À la différence de la SCPI, une SCI a pour objectif de faciliter la gestion et la transmission de ce patrimoine indivisible tout en optimisant la fiscalité des associés. Elle se distingue par une grande flexibilité dans la gestion, notamment en termes de répartition des revenus, de décisions concernant les acquisitions ou cessions, et de transmission du patrimoine.
SCPI dans SCI : le duo gagnant pour la diversification patrimoniale
L'un des principaux attraits de la SCI est la possibilité d'opter pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS), plutôt que l’impôt sur le revenu (IR). Cela pour une fiscalité avantageuse sur les plus-values, les amortissements et les charges, en plus de la déduction des frais liés à l’acquisition de SCPI.
Par ailleurs, la SCI permet de diversifier son patrimoine en intégrant des parts de SCPI dans son capital. Cela permet à un investisseur, même avec un capital initial limité, de profiter de la gestion collective d'un portefeuille d'immobilier résidentiel et professionnel (tertiaire et commercial) bien plus large que ce qu’il pourrait acquérir seul. De plus, la SCI inclut la possibilité de choisir des SCPI spécialisées dans différents types de biens ou géographiquement diversifiées, renforçant la sécurité de l’investissement.
Grâce à la combinaison SCPI et SCI, la gestion du patrimoine devient beaucoup plus souple, particulièrement en matière de transmission. Les parts de SCI sont facilement transmissibles, ce qui permet de planifier la succession et d’optimiser les droits y afférents. L’intégration de SCPI dans une SCI permet de rendre la transmission de l’immobilier plus fluide et plus fiscalement avantageuse, tout en maintenant une gestion active des actifs qui y sont détenus.
Autre point important lié à cette stratégie : la gestion déléguée. Si les SCPI sont gérées par des professionnels spécialisés, la SCI est pilotée par un gérant nommé au cours de l’assemblée générale par vote des associés. Cela représente un gain de temps et de tranquillité d’esprit, permettant de se concentrer sur d’autres axes d’investissement.
